인천광역시 서구 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안 의견청취 심사보고서

2022. 10. 17.(월)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2022. 9. 27.

나. 제 안 자: 인천광역시장 [도시계획국 도시계획과]

다. 회부일자: 2022. 9. 28.

라. 상정일자: 제282회(임시회) 제1차 건설교통위원회(2022. 10. 17.)

❍ 제안설명: 정동석 도시계획국장

❍ 검토보고: 채기병 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 원안과 의견을 같이함

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 일률적인 건축용도 제한 중심의 용도지역 제도의 한계를 극복하여 비시가화 지역의 체계적 관리를 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 성장관리계획 제도 도입

❍ 주거지와 환경오염유발시설 간 분리를 통해 쾌적한 도시환경을 조성하고, 난개발 방지를 위한 개발행위의 체계적 관리방안을 마련하기 위해 수립한 “인천광역시 서구 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안”에 대해

❍ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제75조의2 제2항에 따라 인천광역시의회 의견을 청취하고자 함.

나. 주요골자

1) 성장관리계획구역

❍ 위치: 서구 오류동, 왕길동, 백석동, 금곡동, 대곡동, 불로동, 마전동, 당하동 일원

❍ 면적: 7,548,222㎡

2) 성장관리계획

가) 기반시설 계획에 관한 사항

(1) 도로 조성

- 향후 도시계획시설 결정 가능성을 고려하여 성장관리계획으로 ‘도로계획선’ 계획

구분	노선수	폭(m)	조성주체	조성 후 관리	비고
도로계획선	7	6, 10	민간	민간

(2) 포켓쉼터 조성(권장사항)

- 가로의 공공성 증진을 위해 대지 내 일부공간에 포켓쉼터 조성

- 면적 30㎡이상의 규모에는 「건축법」 제43조에 따른 공개공지 조성 기준 준수

나) 건축물 용도․건폐율․용적률 계획에 관한 사항

(1) 건축물의 용도계획

- 관계 법령에 따라 허용되는 용도라도 성장관리계획에서 불허하는 용도 설치 불가. 단 기존건축물의 증축․개축 또는 대수선은 가능

<성장관리계획 유형 구분>

유 형	구분기준	면적(㎡)
공업형	∙산업단지 인근으로 공업용도 관리 필요 지역 ∙완충녹지 서측	1,997,813
공업제한형	∙주거지역 인근으로 공장, 제조업소 등 주거위해시설 입지 제한 ∙완충녹지축 동측 및 취락밀집지역(좌동마을, 반월촌마을, 사월마을)	5,355,916
농업형	∙생산관리지역(대곡동 일원)	194,493

<성장관리계획구역 유형 구분도>

<유형에 따른 건축물 용도계획>

도면표시	유 형	구분	건축물 용도
A	공업형	권장용도	∙제2종 근린생활시설 중 제조업소 ∙공장 ∙창고시설 ∙자동차 관련 시설
		허용용도	∙불허용도 이외의 용도
		불허용도	∙관련법령 및 조례에서 허용하는 용도 이외의 용도 ∙단독주택 ∙공동주택 ∙수련시설
B	공업제한형	권장용도	∙제1종 근린생활시설(안마원 제외) ∙제2종 근린생활시설(제조업소, 단란주점, 안마시술소 제외) ∙판매시설
		허용용도	∙불허용도 이외의 용도
		불허용도	∙관련법령 및 조례에서 허용하는 용도 이외의 용도 ∙제2종 근린생활시설 중 제조업소 ∙공장 ∙창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용 창고 제외) ∙자동차관련시설(주차장, 세차장, 전기차충전소 제외) ∙동물 및 식물관련시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장 ∙자원순환 관련 시설
C	농업형	권장용도	∙창고시설 중 창고(농업, 임업, 축산업, 수산업용에 한함) ∙동물 및 식물 관련 시설 중 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실
		허용용도	∙불허용도 이외의 용도
		불허용도	∙관련법령 및 조례에서 허용하는 용도 이외의 용도 ∙제2종 근린생활시설 중 제조업소 ∙공장 ∙창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용 창고 제외) ∙자동차관련시설(주차장, 세차장, 전기차충전소 제외) ∙동물 및 식물관련시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장 ∙자원순환 관련 시설

(2) 건폐율·용적률 계획: 인센티브 항목을 충족할 경우 건폐율 및 용적률 상한 범위 내 완화

구분	건폐율(%)		용적률(%)
	기준	상한	기준	상한
자연녹지지역	20	30	80	100
생산녹지지역	20	30	80	-
생산관리지역	20	30	80	-
계획관리지역	40	50	100	125
농림지역	20	30	80	-

<건폐율 인센티브 항목 및 완화내용>

구분		완화항목	완화내용(%)	비고
계획 유도	기반시설	도로계획선 (의무사항)	기준건폐율×(기반시설면적÷대지면적)×α	‧α=4(자연녹지·생산녹지·생산관리·농림지역) ‧α=2(계획관리지역)
		포켓쉼터 (권장사항)	기준건폐율×(기반시설면적÷대지면적)×α
	건축물용도	권장용도 (권장사항)	6%
친환경	건축물 배치‧형태	대지안의공지 (권장사항)	2%
		건축물 외관 (권장사항)	2%

<용적률 인센티브 항목 및 완화내용>

구 분		완화항목	완화내용(%)	비고
계획 유도	기반시설	도로계획선 (의무사항)	기준용적률×(기반시설면적÷대지면적)×α	‧α=2(자연녹지지역) ‧α=1.6(계획관리지역)
		포켓쉼터 (권장사항)	기준용적률×(기반시설면적÷대지면적)×α
	건축물용도	권장용도 (권장사항)	12%	자연녹지지역
			15%	계획관리지역
친환경	건축물 배치‧형태	대지안의공지 (권장사항)	4%	자연녹지지역
			5%	계획관리지역
		건축물 외관 (권장사항)	4%	자연녹지지역
			5%	계획관리지역

다) 건축물 배치․형태에 관한 사항(권장사항)

(1) 대지안의 공지

- 「건축법」제58조 및 같은 법 시행령 제80조의2, 「인천광역시건축조례」에 따라 확보하는 공지 면적의 1/2 이상을 조경시설로 설치

(2) 건축물의 외관

- 지붕 및 외벽의 주재료로 과도한 반사성 재료 및 원색 계열의 도료 사용 제한

라) 환경관리계획에 관한 사항

- 건축물의 건축 및 공작물의 설치, 토지의 형질변경이 수반되는 개발 시 옹벽 등 구조물 안전 및 사면 안정대책 수립

- 기타 주변 환경에 영향을 미칠 우려가 있는 건축물 또는 공작물 설치 시 도시계획위원회 자문을 거쳐 환경저감대책을 수립

마) 경관계획에 관한 사항

- 주변산림‧구릉지의 자연 경사를 최대한 고려하여 지형에 순응하도록 건축물 배치

- 구릉 지형을 활용한 다양한 주거형태의 개발 유도 등

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 의견 청취 안은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제73조의2(성장관리계획구역의 지정 등), 제75조의3(성장관리계획의 수립 등)에 따라 수립한 “인천광역시 서구 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안”에 대해  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제75조의2 제2항에 따라 의견을 듣고자 하는 사항임.

❍ 성장관리계획구역이란 지역특성, 개발여건 등을 고려하여 계획적 개발 및 관리를 통한 난개발 방지를 목적으로 성장관리계획을 수립하기 위하여 설정한 지역 또는 성장관리계획이 수립된 지역을 말하며(성장관리계획수립지침 1-2-1),

❍ 성장관리계획은 개발압력이 높은 지역을 대상으로 기반시설의 설치․변경, 건축물 용도 등에 관한 사항을 미리 설정하여 체계적 관리를 유도하기 위해 수립하는 계획으로서, 2014년에 비시가화지역의 체계적인 관리수단으로 처음 도입한 ‘성장관리방안’의 목적을 명확히 하기 위해 2021년도에 제도의 명칭을‘성장관리계획’으로 변경하였고, 대상지역과 인센티브가 확대되었음.

<성장관리계획 제도 개요>

ㅇ (성장관리계획) 성장관리계획구역에서의 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위하여 수립하는 계획

ㅇ (대상지역) 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역

- 무질서한 개발 진행·예상지역, 시가화 예상지역, 주변지역과 연계한 체계적      관리 필요지역 등

ㅇ (계획내용) 기반시설 배치·규모, 건축물 용도·밀도계획, 건축물 배치·형태·색채·높이, 환경관리 및 경관계획 등

ㅇ (인센티브) 개발밀도 확대, 허용용도 확대, 도시계획위원회 심의 면제 등

- (개발밀도 확대) 건폐율, 용적률 인센티브를 부여함

- (허용용도 완화) 판매시설(3,000㎡미만) 허용, 배출시설 설치허가·신고대상 아닌 모든 공장 입지 허용

- (도시계획위원회의 면제) 개발행위허가 시 도시계획위원회 심의를 면제함

* 자료출처: 국토연구원(2021년 성장관리계획 지자체 설명회 자료)

❍ 먼저, 성장관리계획구역 지정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제75조의2에서 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 중 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역 등을 대상으로 하고 있음.

❍ 이에 따라 서구 성장관리계획구역은 「성장관리계획수립지침」상의 설정기준과 개발가능지, 도로, 용도지역, 지적선, 등을 고려하여 총 11개소, 면적 7.55㎢를 설정하였으며,

(성장관리계획수립지침 3-2-1) 성장관리계획구역은 비시가화지역 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부를 대상으로 지정한다.

(1) 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역

(2) 주변의 토지이용이나 교통여건 변화 등으로 향후 시가화가 예상되는 지역

(3) 주변 지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역

(4) 「토지이용규제 기본법」 제2조제1호에 따른 지역ㆍ지구 등의 변경으로 토지이용에 대한 행위제한이 완화되는 지역

(5) 인구감소, 경제성장 정체 등으로 압축적이고 효율적인 도시성장관리가 필요한 지역

(6) 공장, 제조업소 및 축사 등과 입지 분리 등을 통해 쾌적한 주거환경 조성이 필요한 지역

(7) 그 밖에 난개발의 방지와 체계적인 관리가 필요한 지역으로서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역으로 설정한다.

❍ 대상지역의 특성, 개발현황, 건축물의 유형별 입지적·기능적 특성 분석 등을 통해 공업형, 공업제한형, 농업형으로 유형을 구분하여 관리방향을 제시하였음.

<성장관리계획 유형 구분>

유 형	구 분 기 준	면적(㎡)
공업형	∙산업단지 인근으로 공업용도 관리 필요 지역 ∙완충녹지 서측	1,997,813
공업제한형	∙주거지역 인근으로 공장, 제조업소 등 주거위해시설 입지 제한 ∙완충녹지축 동측 및 취락밀집지역(좌동마을, 반월촌마을, 사월마을)	5,355,916
농업형	∙생산관리지역(대곡동 일원)	194,493

<성장관리계획구역 유형 구분도>

❍ 금번 성장관리계획구역 지정은 검단지역의 비시가화지역(녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 중 개발압력이 높은 지역*을 대상으로 난개발을 방지하고 개발행위의 체계적 관리방안을 마련하고자 하는 긍정적인 측면이 있으나, 본 계획의 대상지 유형이 산업시설의 입지 관리에 중점을 두고 있어 공업제한형에 속한 토지소유자 등의 경제활동에 미치는 영향을 면밀히 검토할 필요가 있으며,

* 무질서한 개발 진행․예상지역, 시가화 예정지역, 주변지역과 연계한 체계적 관리 필요지역 등

❍ 특히, 오류동의 공업형 대상지와 검단산업단지 사이에 위치한 금호마을은 환경적으로 민감한 지역으로서, 주거지역 인접지에 환경오염유발시설이 입지할 경우 민원 발생이 우려되므로 이에 대한 대책도 필요함.

<공업형 성장관리계획구역 주변 현황도>

수도권매립지

검단산업단지

공업형

오류지구

금호마을

❍ 또한, 2024. 1. 27.부터는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 부칙(제31417호, 2021.1.26.)에 따라 계획관리지역 내에서 성장관리계획이 수립되지 않을 경우, 공장 및 제조업소 용도의 건축물을 건축할 수 없으므로 이에 따른 문제점이 없는지 집행부의 설명이 필요함.

관련법령(계획관리지역 중 성장관리계획구역에서만 개별입지공장 및 제조업소 허용)

◦ 국토계획법 시행령 부칙(제31417호, 2021. 1. 26.)

제2조(계획관리지역 안에 건축할 수 없는 건축물에 관한 적용례) 별표20 제1호라목, 같은 호 자목,~의 개정규정은 다음 각호의 구분에 따른 날부터 적용한다. ➟ 1. 인천광역시는 공포 후 3년이 경과한 날 시행

◦ 국토계획법 시행령 별표20 (계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물)

- 제1호라목(2): 「건축법 시행령」 별표1 제4호너목의 시설로서 성장관리방안(성장관리계획)이 수립되지 않은 지역에 설치하는 것

- 제1호자목: 「건축법 시행령」 별표1 제17호의 공장으로서 성장관리방안(성장관리계획)이 수립되지 않은 지역에 설치하는 것

◦ 건축법 시행령 별표1 (용도별 건축물의 종류)

- 제4호너목: 제2종 근린생활시설 중 제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만

- 제17호: 공장

❍ 서구 검단지역 성장관리계획안은 주거지와 환경오염유발시설 간 분리를 통해 쾌적한 도시환경을 조성하고, 난개발 방지를 위한 개발행위의 체계적 관리방안을 마련하고자 하는 사항으로, 「성장관리계획수립지침」상의 수립기준에 따라 ▲기반시설 계획 ▲건축물 용도·건폐율·용적률 계획 ▲건축물 배치·형태 ▲환경관리계획 ▲경관계획에 관한 사항을 반영하였음.

(성장관리계획수립지침 4-1-1) 성장관리계획에는 다음의 사항 중 그 성장관리계획구역의 지정목적을 이루는 데 필요한 사항을 포함하여 수립한다.

(1) 성장관리계획구역 내 토지 개발ㆍ이용, 기반시설 수급, 생활환경, 난개발 정도 등의 현황 및 문제점

(2) 도로, 공원 등 기반시설의 배치와 규모에 관한 사항

(3) 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률

(4) 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채ㆍ높이

(5) 환경관리계획 및 경관계획

(6) 그 밖에 난개발 방지와 체계적인 관리에 필요한 사항으로서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 사항

❍ 성장관리계획 중 도로계획은 지구단위계획과는 달리, 원인자 부담원칙으로 운용되므로 도시계획시설을 규정하기에 어려움이 있어 현황도로 중심으로 확폭하는 형태로 도로계획선을 지정하고, 도로계획선이 포함된 필지 개발시 개발행위자가 도로 폭원을 준수하여 확보하도록 하고 있음.

<성장관리계획구역 내 도로계획선 적용 현황>

구 분	도면번호	노선명	폭원(m)	연장(m)	비 고
도로계획선	①	소로3-A	6	424	도로계획선 지정
	②	소로3-B	6	723	도로계획선 지정
	③	소로3-C	6	659	도로계획선 지정
		소로3-D	6	1,130	도로계획선 지정
	④	소로3-E	6	471	도로계획선 지정
	⑤	소로3-F	6	623	도로계획선 지정
		소로1-A	10	1,159	도로계획선 지정

<도로계획선에 의한 도로개설 방안 예시>

도로계획선 계획도		도로개설 단면도
※ (예외조항) 하천, 구거 등과 연접 계획도로는 도로폭만큼 편측으로 추가 확장

* 자료출처: 도시계획과

❍ 도로계획선은 실질적으로 토지이용규제를 가한다는 점에서 도시계획시설 상의 도로와는 차이가 없으나, 도로계획선 지정으로 인하여 발생한 공간(도로부지)에 대하여 사도 또는 건축법상 현황도로로 볼 것인지, 지적분할 또는 기부채납을 해야 하는지에 대한 논란이 우려되고,

❍ 해당 도로를 조성하여 건축기준을 완화 받은 경우, 도로 기능유지 및 공공용으로 사용될 수 있도록 지속적인 관리방안이 필요함.

❍ 마지막으로 성장관리계획 적용을 살펴보면, 신규 건축물은 개발행위허가시 인센티브 없이 의무적 준수 기준과 준수 여부는 자유 선택에 맡기지만 준수할 경우 인센티브가 부여되는 의무적 기준을 제시하고 있으며,

<개발행위허가시, 성장관리계획 적용안>

● : 의무 적용(인센티브 부여), ▲ : 권장 적용(인센티브 부여), ○ : 의무 적용(인센티브 미부여)

구 분	기반시설		건축물 용도		건축물 배치･형태		환경 및 경관
	도로 계획선	포켓 쉼터	권장	허용 불허	대지안의 공지 조성	건축물 외관	환경 관리 계획	지형 순응형 개발	옹벽 녹화
성장관리 계획구역	●	▲	▲	○	▲	▲	○	○	▲

* 자료출처: 도시계획과

❍ 기존 건축물은 성장관리계획 규정에 부적합하게 된 경우, 성장관리계획을 적용하지 않고 증축, 개축, 재축 또는 대수선을 할 수 있으나, 기존 건축물의 용도를 변경하는 경우는 성장관리계획 용도계획에 적합하도록 하고 있음.

❍ 성장관리계획은 인센티브를 이용할 수 있는 유도적 계획으로 상대적으로 도입 거부감이 낮고, 지자체의 도시계획시설 설치부담을 낮추는 긍정적 측면이 있으나, 개발밀도 인센티브로 인해 지역의 개발압력을 높여 난개발이 발생될 우려도 있으므로 인·허가시 인센티브와 기반시설부담이 연동될 수 있도록 세밀한 적용 및 관리가 필요함.

4. 질의 및 답변요지: 생략

5. 토론요지

❍ 인천광역시 서구 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안 의견청취의 건은 서구 검단지역의 비시가화 지역을 대상으로 주거지와 환경오염유발시설을 분리하여 쾌적한 도시환경을 조성하고, 난개발 방지를 위해 개발행위의 체계적 관리방안을 마련하고자 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 의견을 청취하는 사항으로, 원안과 의견을 같이 할 것을 동의함.

가. 찬 성: 임관만, 이인교, 조성환, 김명주, 김종배, 이용창 위원

나. 반 대: 없 음

6. 심사결과

❍ 원안과 의견을 같이함(재석위원: 6명, 찬성: 6명, 반대: 없음)

7. 기타

❍ 특이사항 없음

붙임  의안본문 1부.  끝.

[붙임]

인천광역시 서구 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안 의견청취

인 천 광 역 시

인천광역시 서구 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획안 의견청취

의안 번호	116		제출일자 : 2022. 9. . 제 출 자 : 인천광역시장

1. 제안 이유

○ 일률적인 건축용도 제한 중심의 용도지역 제도의 한계를 극복하여 비시가화 지역의 체계적 관리를 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 성장관리계획 제도 도입

○ 주거지와 환경오염유발시설 간 분리를 통해 쾌적한 도시환경을 조성하고 난개발 방지를 위한 개발행위의 체계적 관리방안을 마련하고자 함

2. 주요 내용

가. 성장관리계획구역

○ 위치: 서구 오류동, 왕길동, 백석동, 금곡동, 대곡동, 불로동, 마전동, 당하동 일원

○ 면적: 7,548,222㎡

나. 성장관리계획

1) 기반시설 계획에 관한 사항

가) 도로 조성

- 향후 도시계획시설 결정 가능성을 고려하여 성장관리계획으로 ‘도로계획선’ 계획

구분	노선수	폭(m)	조성주체	조성 후 관리	비고
도로계획선	7	6, 10	민간	민간

나) 포켓쉼터 조성(권장사항)

- 가로의 공공성 증진을 위해 대지 내 일부공간에 포켓쉼터 조성

- 면적 30㎡이상의 규모에는 「건축법」제43조에 따른 공개공지 조성 기준 준수

2) 건축물 용도․건폐율․용적률 계획에 관한 사항

가) 건축물의 용도계획

- 관계 법령에 따라 허용되는 용도라도 성장관리계획에서 불허하는 용도 설치 불가. 단 기존건축물의 증축․개축 또는 대수선은 가능

<성장관리계획 유형 구분>

유 형	구분기준	면적(㎡)
공업형	∙산업단지 인근으로 공업용도 관리 필요 지역 ∙완충녹지 서측	1,997,813
공업제한형	∙주거지역 인근으로 공장, 제조업소 등 주거위해시설 입지 제한 ∙완충녹지축 동측 및 취락밀집지역(좌동마을, 반월촌마을, 사월마을)	5,355,916
농업형	∙생산관리지역(대곡동 일원)	194,493

<성장관리계획구역 유형 구분도>

<유형에 따른 건축물 용도계획>

도면표시	유 형	구분	건축물 용도
A	공업형	권장용도	∙제2종 근린생활시설 중 제조업소 ∙공장 ∙창고시설 ∙자동차 관련 시설
		허용용도	∙불허용도 이외의 용도
		불허용도	∙관련법령 및 조례에서 허용하는 용도 이외의 용도 ∙단독주택 ∙공동주택 ∙수련시설
B	공업제한형	권장용도	∙제1종 근린생활시설(안마원 제외) ∙제2종 근린생활시설(제조업소, 단란주점, 안마시술소 제외) ∙판매시설
		허용용도	∙불허용도 이외의 용도
		불허용도	∙관련법령 및 조례에서 허용하는 용도 이외의 용도 ∙제2종 근린생활시설 중 제조업소 ∙공장 ∙창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용 창고 제외) ∙자동차관련시설(주차장, 세차장, 전기차충전소 제외) ∙동물 및 식물관련시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장 ∙자원순환 관련 시설
C	농업형	권장용도	∙창고시설 중 창고(농업, 임업, 축산업, 수산업용에 한함) ∙동물 및 식물 관련 시설 중 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실
		허용용도	∙불허용도 이외의 용도
		불허용도	∙관련법령 및 조례에서 허용하는 용도 이외의 용도 ∙제2종 근린생활시설 중 제조업소 ∙공장 ∙창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용 창고 제외) ∙자동차관련시설(주차장, 세차장, 전기차충전소 제외) ∙동물 및 식물관련시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장 ∙자원순환 관련 시설

나) 건폐율・용적률 계획: 인센티브 항목을 충족할 경우 건폐율 및 용적률 상한 범위 내 완화

구분	건폐율(%)		용적률(%)
	기준	상한	기준	상한
자연녹지지역	20	30	80	100
생산녹지지역	20	30	80	-
생산관리지역	20	30	80	-
계획관리지역	40	50	100	125
농림지역	20	30	80	-

<건폐율 인센티브 항목 및 완화내용>

구분		완화항목	완화내용(%)	비고
계획 유도	기반시설	도로계획선 (의무사항)	기준건폐율×(기반시설면적÷대지면적)×α	‧α=4(자연녹지·생산녹지·생산관리·농림지역) ‧α=2(계획관리지역)
		포켓쉼터 (권장사항)	기준건폐율×(기반시설면적÷대지면적)×α
	건축물용도	권장용도 (권장사항)	6%
친환경	건축물 배치‧형태	대지안의공지 (권장사항)	2%
		건축물 외관 (권장사항)	2%

<용적률 인센티브 항목 및 완화내용>

구 분		완화항목	완화내용(%)	비고
계획 유도	기반시설	도로계획선 (의무사항)	기준용적률×(기반시설면적÷대지면적)×α	‧α=2(자연녹지지역) ‧α=1.6(계획관리지역)
		포켓쉼터 (권장사항)	기준용적률×(기반시설면적÷대지면적)×α
	건축물용도	권장용도 (권장사항)	12%	자연녹지지역
			15%	계획관리지역
친환경	건축물 배치‧형태	대지안의공지 (권장사항)	4%	자연녹지지역
			5%	계획관리지역
		건축물 외관 (권장사항)	4%	자연녹지지역
			5%	계획관리지역

3) 건축물 배치․형태에 관한 사항(권장사항)

가) 대지안의 공지

- 「건축법」제58조 및 동 시행령 제80조의2, 「인천광역시건축조례」에 따라 확보하는 공지 면적의 1/2 이상을 조경시설로 설치

나) 건축물의 외관

- 지붕 및 외벽의 주재료로 과도한 반사성 재료 및 원색 계열의 도료 사용 제한

4) 환경관리계획에 관한 사항

- 건축물의 건축 및 공작물의 설치, 토지의 형질변경이 수반되는 개발 시 옹벽 등 구조물 안전 및 사면 안정대책 수립

- 기타 주변 환경에 영향을 미칠 우려가 있는 건축물 또는 공작물 설치 시 도시계획위원회 자문을 거쳐 환경저감대책을 수립

5) 경관계획에 관한 사항

- 주변산림‧구릉지의 자연 경사를 최대한 고려하여 지형에 순응하도록 건축물 배치

- 구릉 지형을 활용한 다양한 주거형태의 개발 유도 등

3. 추진 경위

○ 2019. 4. 1. 북부권 종합발전계획 수립용역 착수

○ 2022. 8.23. 입안 내부 방침

4. 주민 의견청취 및 관계기관(부서) 협의

○ 주민 공고·열람: 2022. 6.27. 7. 4.(1차) ~ 2022. 8.31. ~ 9.14.(2차)

- 주민의견 없음

○ 관계기관(부서) 협의: 9개 기관(부서) 협의

- 관계 기관(부서) 의견 12건 (반영 7, 부분반영 3, 미반영 2)

※ 붙임 3 참조

5. 향후 계획

○ 2022. 11. : 시 도시계획위원회 심의

○ 2022. 12. : 인천광역시 서구 성장관리계획구역 지정 및 성장관리계획 수립 고시

붙임  1. 위치도 및 현장사진 1부.

2. 성장관리계획구역 및 성장관리계획 도면 1부.

3. 관계기관(부서) 협의의견 및 조치계획 1부.  끝.

【붙임 1】

위치도 및 현장사진

○ 위치도

➊

➋

➌

➍

➎

➏

➐

➑

○ 현장사진

➊ 금곡동 일원	➋ 대곡동 일원

➌ 대곡동 일원	➍ 금곡동 일원(아이푸드파크 인근)

➎ 오류동 일원	➏ 왕길동 일원(안동포마을)

➐ 왕길동 일원(검단중앙공원 북측)	➑ 당하동 일원(검단중앙공원 동측)

【붙임 2】

성장관리계획구역 지정도

성장관리계획 유형 구분도

성장관리계획 기반시설계획도

【붙임 3】

관계기관(부서) 협의의견 및 조치계획

관계기관 (부서)	협 의 내 용	조 치 계 획	비고
서구청 건축과	■ 시행지침 제6조 제2항 및 제3항 ⦁‘도로계획선’ 내 현황 도로가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제75조의2 및 제75조의3제1항 제1호에 따른 도로로서 건축법 제2조제1항제11호 가목에 따른 도로임을 고시문에 명시 ⇒성장관리계획의‘도로계획선’을 바탕으로 건축허가 신청되는 경우 ‘도로계획선’ 내 현황 도로가 건축법에 따른 도로 기준을 만족(관계 법령에 따른 고시)하므로 건축허가(신고) 가능함 <관련 법령> 건축법 제2조제1항제11호 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 ⇒ 고시문에 위 사항의 명시가 불가한 경우 ‘도로계획선’ 내 현황도로에 연결된 도로개설 부지에 「건축법」 제45조에 따른 도로의 위치 지정ㆍ공고가 불가하며 「건축법」제44조(대지와 도로의 관계)를 충족하지 못하므로 「건축법」에 부적합하여 건축허가(신고)는 불가함	■ 성장관리계획 상 도로계획선이 「건축법」상 도로인지 여부 ⦁「건축법」 제2조에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 (이하 □국토계획법□)에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로를 「건축법」상 도로로 정의함 ⦁한편, 국토계획법 제2조에서는 도로를 기반시설의 종류로 규정하면서 기반시설 중 도시관리 계획으로 결정된 시설을 도시계획시설로 정의하고 있으며(제6호·제7호), 같은 법 제43조제1항에서 기반시설을 설치하려면 미리 도시관리계획으로 결정 및 고시하여야 함 (법 제30조 및 제32조) ⦁따라서 □국토계획법에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로□는 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설 도로에 해당하므로 성장관리계획에 반영된 성장관리도로는 건축법상 도로에 해당하지 않음 ⦁다만 성장관리계획상 도로계획선은 향후 개발사업에 따라 도로부지를 추가적으로 확보하기 위하여 계획하였고, 구에서는 인허가시 건축물의 건축(개발행위허가) 시 기존 도로경계선으로부터 건축물을 이격(setback)하여 설치하도록 관리하고 이에 따른 건폐율과 용적률 인센티브를 부여하도록 하는 사항임 ■ 서구 운영 방안 ⦁전술한 바와 같이 도로계획선은 건축물의 건축(개발행위허가) 시 기존 도로경계선으로부터 건축물을 이격(setback)하여 설치하여 기반시설 도로부지를 추가적으로 확보하기 위하여 계획하였으므로 ⦁도로계획선으로 형성된 도로부지는 건축법 상 도로로 볼 수 없으므로 □도로계획선□이 계획되어 있다 하더라도 건축허가 시에는 「건축법」에 따른 도로를 확보하도록 하고 ⦁도로계획선이 포함된 부지를 개발하는 경우 도로계획선 내 부지를 도로로 설치하는 것을 개발행위허가 조건사항으로 부여하여 향후 기반시설이 부족하지 않은 개발을 도모하도록 운영	미반영
	■시행지침 제7조 제2항 ⦁건축법 제43조의 공개공지 규정의 규모 기준은 인천광역시 건축조례 제36조에 따라 최소폭 5m에 최소면적 45㎡이므로 성장관리권역의 공개공지 최소면적을 건축법과 동일하게 상향 조정 요망 ⇒ 최소면적 30㎡를 유지하고자 하는 경우 “설치기준은 「건축법」 제43조에 따른 공개공지 규정에 따라 조성하되 공개공지 1개소의 최소 면적은 성장관리계획을 따른다.”로 확실히 명시하기 바람	⦁건축법에 따른 공개공지의 확보 기준 면적은 바닥면적 5천㎡ 이상인 경우이며, 성장관리계획구역 내 필지 평균 규모는 약 1,140㎡로 건축법 기준 면적보다 작은 규모로 최소기준을 설정하였음 ⦁포켓쉼터의 최소면적은 기존과 같이 30㎡로 유지하고(유사사례 반영: 중구 성장관리계획) 시행지침은 해당의견과 같이 변경하겠음	반영
	■시행지침 제8조 제5항 ⦁「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등의 용어 사용 <변경 안-군계획시설의 경우> ⑤ 성장관리계획구역 내 도시·군계획시설 등은 해당 건축물용도 계획에도 불구하고 해당 시설과 관련된 관계 법령 및 기준을 따른다. <변경 안-군사시설의 경우> ⑤ 성장관리계획구역 내 도시계획시설, 군사시설 등은 해당 건축물용도 계획에도 불구하고 해당 시설과 관련된 관계 법령 및 기준을 따른다.	⦁해당의견을 반영하겠음 (기정) ⑤ 성장관리계획구역 내 도시계획시설, 군시설 등은 해당 건축물용도 계획에도 불구하고 해당 시설과 관련된 관계 법령 및 기준을 따른다. (변경) ⑤ 성장관리계획구역 내 도시·군계획시설, 군사시설 등은 해당 건축물용도 계획에도 불구하고 해당 시설과 관련된 관계 법령 및 기준을 따른다.	반영
	■ 시행지침 제8조, 표 <건축물 용도계획> ⦁다중생활시설을 허용 용도로 하되, 권장 용도에서는 제외 ⇒ 다중생활시설을 권장 용도에서 제외하지 아니할 경우 권장 용도의 건폐율·용적률 완화를 받아 변칙적인 주거형 원룸 형태를 가진 다중생활시설 의 난립 우려 <변경 안> B/공업제한형/권장용도/제2종 근린생활시설(다중생활시설, 제조업소, 단란주점, 안마시술소 제외)	⦁해당의견을 반영하겠음 (기정) - 공업제한형(B) 권장용도: 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(제조업소, 단란주점, 안마시술소 제외), 판매시설 (변경) - 공업제한형(B) 권장용도: 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설, 제조업소, 단란주점, 안마시술소 제외), 판매시설	반영
	■ 시행지침 제9조 및 표(건폐율, 용적률 인센티브 및 완화내용), 제11조 ⦁특정 재료 및 색채의 제한이 친환경 건축물의 형태에 관한 기준의 정량적 지표가 되기 부족하므로 건축물의 외관으로 인한 인센티브 삭제 필요함 ⇒ 건축물의 외관으로 인한 인센티브를 적용하고자 한다면, 친환경 계획에 어울리는 구체적인 기준을 수립하거나, 법령·고시 등(인천광역시 녹색건축물 조성기준 등)을 기준으로 삼아야 할 것임 ⇒ 시행지침 제11항 제1호 및 2호의 내용만으로는 그 제한내용을 회피하면서 건축물의 외관을 저해할 수 있는 수 많은 방법을 통제하기 어렵고, 모든 건축물에 적용이 가능할 정도로 인센티브의 기준이 너무 간소하여 건축물의 외관 완화에 대한 인센티브 요청이 난립할 수 있음 ⇒ 결국, 친환경 건축물 형태 계획의 취지에 어울리지 아니하는 사항에 대하여 인센티브까지 부여하는 것이 타당한 지 재검토되어야 할 것임 <변경 안> 친환경/건축물 배치·형태/건축물의 외관(권장사항)	⦁건축물의 형태에 관한 계획은 “인천광역시 녹색건축물 설계기준(인천광역시 고시 제 2021-451호)”에 따르는 것으로 변경하고(해당 설계기준 적용대상이 아닌 연면적 500㎡ 미만도 준수 권장), 인센티브 항목 및 완화기준도 해당 변경내용에 맞추어 변경하겠음	반영
서구청 도로과	⦁성장관리계획으로 설정된 도로계획선이 포함된 부지를 개발하여 사업자가 개설하게 할 경우, 도로에 편입되고 남은 잔여 토지의 형상 및 사업성에 따라 분쟁의 소지가 있을 것으로 우려됨. ⦁따라서 도로의 선형을 지정하기 보다는 사업자가 확보해야하는 최소 도로 폭을 지정하고 도로 선형은 사업자가 건축 인·허가시 관계기관(부서) 협의를 통하여 최적의 안을 도출하여 개설하는 방안으로 검토 요청.	⦁지역 여건에 따라 도로 개설에 어려움이 있는 경우에는 서구 도시계획위원회 자문을 통하여 기준을 완화할 수 있음 - 시행지침 제6조 제8항 수정 ⑧ 지역여건이나 사업특성을 고려하여 도로개설 시 과소필지 발생, 지형여건(단차발생 등) 등으로 인하여 기준 적용이 어려운 경우에는 명확한 사유를 제시하고 구 도시계획위원회 자문 등을 거쳐 기준을 완화할 수 있다.	부분 반영
	⦁아울러, 건축 인·허가(개발행위허가)를 통해 개인이 개설한 도로, 또는 도로로 사용하고 있는 토지를 새로 취득한 소유자가 통행을 제한하겠다는 민원이 발생하고 있음. ⦁성장관리계획에 따라 개설한 도로는 통행을 제한하거나 행정청에 매수청구를 할 수 없다는 조건과 토지소유자에게 유지관리 의무가 부여되어야 하며, 성장관리계획에 해당내용을 기재하여 일반인이 열람할 수 있는 방안을 검토 요청.	⦁도로계획선 등으로 확보된 도로 유지·관리에 대한 사항을 시행지침에 기 적용하였음 - 시행지침 제6조 제9항 ⑨ 도로계획선 등으로 확보된 도로의 유지·관리 주체는 개발행위자이며, 해당 도로를 조성하여 건축기준을 완화받은 경우 해당 도로의 기능이 유지될 수 있도록 지속적으로 관리하여야 한다.	부분 반영
서구청 검단 출장소 (건축팀)	⦁성장관리계획의 도로계획선에 의한 도로로 건축허가(신고)를 득하기 위해서는 도로계획선에 포함된 현황도로가 「건축법」제2조제1항제11호가목의 도로에 해당된다는 근거가 있어야 계획도로 내의 도로개설 부지에 「건축법」제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경)에 따른 도로의 위치 지정ㆍ공고가 가능하므로 성장관리계획 도로계획 기준에 아래의 내용 추가 반영 필요 ⦁성장관리계획의 도로계획선에 포함된 현황도로가 위와 같이 법적 지위가 없는 도로인 경우는 그 현황도로에 연결된 도로개설부지에「건축법」제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경)에 따른 도로의 위치 지정ㆍ공고가 불가하며 「건축법」제44조(대지와 도로의 관계)를 충족하지 못하므로 「건축법」에 부적합하여 건축허가(신고)는 불가함	■ 성장관리계획 상 도로계획선이 「건축법」상 도로인지 여부 ⦁「건축법」 제2조에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 □국토계획법□)에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로를 「건축법」상 도로로 정의함 ⦁한편, 국토계획법 제2조에서는 도로를 기반시설의 종류로 규정하면서 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 도시계획시설로 정의하고 있으며(제6호·제7호), 같은 법 제43조제1항에서 기반시설을 설치하려면 미리 도시관리계획으로 결정 및 고시하여야 함(법 제30조 및 제32조) ⦁따라서 □국토계획법에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로□는 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설 도로에 해당하므로 성장관리계획에 반영된 성장관리도로는 건축법상 도로에 해당하지 않음 ⦁다만 성장관리계획상 도로계획선은 향후 개발사업에 따라 도로부지를 추가적으로 확보하기 위하여 계획하였고, 구청에서는 인허가시 건축물의 건축(개발행위허가) 시 기존 도로경계선으로부터 건축물을 이격(setback)하여 설치하도록 관리하고 이에 따른 건폐율과 용적률 인센티브를 부여하도록 하는 사항임 ■ 서구 운영 방안 ⦁전술한 바와 같이 도로계획선은 건축물의 건축(개발행위허가) 시 기존 도로경계선으로부터 건축물을 이격(setback)하여 설치하여 기반시설 도로부지를 추가적으로 확보하기 위하여 계획하였으므로 ⦁도로계획선으로 형성된 도로부지는 건축법 상 도로로 볼 수 없으므로 □도로계획선□이 계획되어 있다 하더라도 건축허가 시에는 「건축법」에 따른 도로를 확보하도록 하고, ⦁도로계획선이 포함된 부지를 개발하는 경우 도로계획선 내 부지를 도로로 설치하는 것을 개발행위허가 조건사항으로 부여하여 향후 기반시설이 부족하지 않은 개발을 도모하도록 운영	미반영
서구청 도시 계획과	■ 성장관리도로에 관한 사항 ⦁성장관리계획 결정시 도로계획선으로 지정된 성장관리도로는 각종 인허가(건축허가 및 개발행위허가 등)의 기준이 되는 도로에 해당되지 않는 것으로 판단됨 ⦁또한 건축 인·허가 시 대지와 도로의 관계, 진입도로의 기준 등 건축허가 및 개발행위허가 요건을 동시에 충족하여야 하며, 해당 요건의 충족 여부는 성장관리도로가 아닌 대지에 접하는 현황도로가 건축허가 및 개발행위허가 기준에 부합하는 도로인지 확인하여 판단하고 있음 ⦁성장관리도로의 법적지위가 분명하지 않을 경우 ｢건축법｣ 상 도로지정이 되지 않아 인·허가 업무에 혼선 발생이 예상됨 ⦁국·공유지 또한 ｢건축법｣에 따른 도로지정 요건에 맞지 않으므로 성장관리계획(안)에서 검토된 성장관리도로 지정노선에 대한 재검토 의견이 다수인 바, 법적지위 및 적용기준에 대한 명확한 지침이 필요함 ※ 성장관리도로 내 국·공유지 편입 제외	⦁도로계획선은 건축물의 건축(개발행위허가) 시 기존 도로경계선으로부터 건축물을 이격(setback)하여 설치함으로써 도로부지를 추가적으로 확보하기 위하여 계획함 ⦁협의의견과 같이 도로계획선으로 형성된 도로는 건축법 상 도로로 볼 수 없으므로 ‘도로계획선’이 계획되어 있다 하더라도 건축허가 시에는 「건축법」에 따른 도로를 확보하여야 함 ⦁또한 도로계획선이 포함된 부지를 개발하는 경우 도로계획선 내 부지를 도로로 설치하는 것을 개발행위허가 조건사항으로 부여하여 허가하도록 하여, 도로부지를 지속적으로 관리하도록 하였음(성장관리계획 시행지침 제6조 참조) ⦁성장관리도로가 ｢건축법｣ 등에 따른 법적 지위를 갖는 도로가 아니므로 성장관리도로 내 국·공유지를 제외할 필요는 없을 것으로 보임 ⦁국공유지 편입에 따른 인허가는 건축법과 관련 법률에 따라 처리 가능	부분 반영
	■ 민간도시개발구역 지정 해제 시 관리방안 수립 필요 ⦁검단지역 추진 중인 민간도시개발사업과 관련하여 도시개발구역지정 해제 시 해당 구역에 대한 관리방안 수립이 필요하므로 성장관리계획 구역으로 지정하고 건축물용도계획(관리유형)을 수립할 수 있도록 관련기준 마련 필요	⦁성장관리계획구역 인접 지역에서 추진 중인 도시개발사업의 변경·취소 시에는 해당 부분을 성장관리계획구역으로 지정·관리하도록 함(성장관리계획 시행지침 제19조 제2항 참조)	반영
	■ 인센티브 세부 적용기준 수립 필요(적용사례, 기준 등) ⦁인센티브 적용시 명확한 기준(정량적 지표 등)이 있어야 적용할 수 있는데 대지안의 공지, 건축물의 외관계획 등 어느 수준을 달성해야 적용할 수 있다는 내용이 없어 인·허가시 기준 모호 및 업무혼선 우려	⦁건폐율·용적률 인센티브 항목에 대해서는 관련 법령, 기준 등을 준용하여 설치하도록 하였음 - 포켓쉼터: 면적 30㎡ 이상, 설치기준은 「건축법」 제43조에 따른 공개공지 규정에 따라 조성하는 경우 - 대지안의 공지: 「건축법」 제58조 및 동법 시행령 제80조의 2, 「인천광역시 건축 조례」제27조에 따라 확보하는 공지 면적의 1/2 이상을 「인천광역시 건축 조례」 제23조에 따른 조경으로 설치하는 경우 - 건축물 형태: “인천광역시 녹색건축물 설계기준(인천광역시 고시 제2021-451호)”을 준수하는 경우(해당 기준 적용대상이 아닌 경우 포함)	반영
	■ 도시계획위원회 자문대상 기준 수립 ⦁개발행위허가시 성장관리계획구역 내에서는 도시계획위원회 심의를 거치지 않으나 실제로 개발행위를 위한 기반시설(도로)의 적정 수준에 대한 기준이 없어 대부분 위원회 자문을 거쳐야 하는 경우가 발생 예상되므로 적정 기반시설 규모에 대한 기준이나 개발행위허가시 자문을 거치는 경우에 대한 규정 마련 필요 ※ 자문을 거치는 경우 심의와 유사한 절차로 진행되어 사업자 입장에서 절차 간소화 및 비용절감 효과 없음 - ‘불필요한 자문절차 생략’)	⦁성장관리계획 시행지침에 따라 서구 도시계획위원회 자문을 받을 수 있는 경우는 다음과 같음(시행지침 제6조 제8항 및 제15조 제2항 수정) - 성장관리계획에 따른 도로개설 시 과소필지 발생, 지형여건(단차발생 등) 등으로 인하여 기준 적용이 어려운 경우(시행지침 제6조 제8항 수정) - 주변 환경에 영향을 미칠 우려가 있다고 허가권자가 판단하는 경우(시행지침 제14조 제2항) - 지형순응형개발 시 지형여건(절개지 등), 주변 지장물 현황 등으로 인하여 기준 적용이 불합리한 경우(시행지침 제15조 제2항 수정) - 기타 성장관리계획 내용 적용이 불합리하거나 개발행위허가에 따른 주변 피해가 발생할 수 있다고 허가권자가 판단하는 경우(시행지침 제17조 제2항) ⦁성장관리계획구역 내에서 개발행위허가 시 서구 도시계획위원회 심의를 거치지 아니하므로 다가구주택, 다세대주택 및 연립주택을 건축하는 경우 새로이 설치하는 진입도로는 폭원 6m 이상 확보하도록 하여 적정 기반시설을 확보하도록 함(시행지침 제6조 제5항)	반영